Padomju laikā celtā dzīvojamā fonda šodienas rēbuss

Latvijas Republikas Valsts kontrole nesenā pagātnē veltīja uzmanību situācijai ar daudzdzīvokļu namiem, aktualizējot jautājumu par to drošumu. 2020. gadā Valsts kontrole likumības un lietderības revīzijā “Vai tiek izpildīti priekšnoteikumi pašvaldību pārvaldīšanā un kontrolē esošu ekspluatācijā pieņemtu ēku atbilstībai drošuma prasībām?” secināja, ka kopš denacionalizācijas efektīva pieeja mājokļu drošībai valstī faktiski neeksistē. Tātad, rūpes par daudzdzīvokļu namiem atstātas novārtā kopš 90. gadu sākuma.

Vai Ekonomikas ministrijas informācija uzskatāma par pietiekamu

Ekonomikas ministrijas viena no darbības jomām ir mājokļu politikas veidošana un tās realizācijas nodrošināšana savas kompetences ietvaros. Mājokļu politikas mērķis ir saprotams – veicināt mājokļa kvalitāti un pieejamību, nodrošinot normatīvo bāzi efektīvai dzīvojamo māju pārvaldīšanai, sekmējot īres dzīvojamā fonda izveidi pašvaldību teritorijās un atbalstot enerģiju taupošus pasākumus dzīvojamās mājās.

2017. gadā Ekonomikas ministrija izstrādājusi Ēku atjaunošanas ilgstermiņa stratēģiju. Jāsaka gan, ka līdz šim dokuments nav atradis savu ceļu pie sabiedrības. Tāpat arī Ekonomikas ministrija ik pa laikam veic darbu pie māju konstrukciju mehāniskās stiprības un stabilitātes izpētes, taču – izlases kārtībā. Nepietiek, ka tiek izpētītas atsevišķas vienas vai dažu, piemēram, 602. sērijas māju tehniskais stāvoklis. Ir zināms, ka pēc Ekonomikas ministrijas iepirkuma AS “Inspecta Latvia” veica 18 ēku, kas tuvojas normatīvajam kalpošanas ilgumam, apsekošanu, veicot ēku nesošo konstrukciju, t. sk. ārsienu starppaneļu šuvju, mezglu detalizētu izpēti un tehniskā stāvokļa novērtējumu, kā arī vertikalitātes ģeodēziskos uzmērījumus, pastiprinātu uzmanību pievēršot ārsienu keramzītbetona paneļu, nesošo dzelzsbetona garensienu, šķērssienu un pārsegumu plātņu savienojumu mezglu un starppaneļu šuvju, atsegtā stiegrojuma korozijai, kā arī balkonu un lodžiju plātņu, un norobežojošo konstrukciju tehniskajam stāvoklim.

Protams, apsveicams ir fakts par šādas izpētes veikšanu, tomēr izlases kārtība rada piesardzību. Uzdosim sev dažus vienkāršus jautājumus – no cik 602. sērijas ēkām kopā tika izveidota šī 18 pētāmo ēku izlase? Kā un kāpēc mēs varam prezumēt, ka ar to ir pietiekami, lai spiestu par visām 602. sērijas ēkām?

Vēl viens būtisks jautājums – kā un vai šī informācija, kas pieejama Ekonomikas ministijas mājaslapā, nonāk līdz dzīvokļu īpašniekiem?

Tipveida risinājumu nozīme un jēga

Viens no Ekonomikas ministrijas piedāvātajiem virzieniem ēku tehniskā stāvokļa uzlabošanai ir tipveida risinājumi. Piemēram, šobrīd ir izsludināts iepirkums 103. sērijas daudzdzīvokļu dzīvojamo ēku atjaunošanas un energoefektivitātes paaugstināšanas tipveida projekta izstrādei.

Jurisconsultus projekta “Būves nākotnei” ietvaros veiktajā aptaujā būvniecības nozares eksperti, atbildot uz jautājumu, vai tipveida risinājumi, kas, piemēram, radušies uz 18 ēku izpētes secinājumu pamata, būs pietiekami, lai spriestu par visām vienas sērijas ēkām, atbild skeptiski, norādot, ka iespējams šie secinājumi var parādīt kādas kopīgās iezīmes, tomēr nekādā mērā nevar atspoguļot patieso ainu vienas sērijas namu ietvaros.

Šāds viedoklis tiek pamatots ar sekojošo. Mums būtu jāpieņem tas, ka vienas sērijas mājas ir uzbūvētas savā laikā kvalitatīvi un atbilstoši projektam. Nav jāpārbauda grunts, jāpārskaita konstrukcijas u. tml. Ja šī māja ir nostāvējusi savu kalpošanas laiku, tad var pieņemt, ka tas tā ir bijis. Taču, vai mēs esam droši, ka varam tā rīkoties? Nevaram, jo, ekspertuprāt, katrai mājai atsevišķi būtu jāņem vērā to ietekmējošie specifiskie faktori:

1. ģeogrāfija (jūras tuvums, sasalšanas cikli, temperatūru režīms);
2. ģeoloģiskie apstākļi un to izmaiņas mājas ekspluatācijas laikā;
3. izmantotie būvizstrādājumi un to ražotājs;
4. būvdarbu veicējs un nozagto būvizstrādājumu apjoms;
5. nelikumīgo pārbūvju apjoms katrā ēkā (autori pieņem, ka par šo vispār nevienam nav nekādas skaidrības);
6. ekspluatācijas režīmi (piemēram, centrālā apkure katrai mājai vai kvartāliem tiek pieslēgta dažādos laikos, tās tiek apsildītas nevienmērīgi un neregulāri);
7. siltināšanas darbu kvalitāte, ja māja ir siltināta.

Protams, būtu vēlams katrai mājai atrast arī būvprojektu, vai vismaz būvniecības dokumentāciju, lai zinātu, kas ražojis un piegādājis materiālus utt. Attiecībā uz būvprojektu, iespējams, jāatceras, ka sērijveida ēkas ir tipveida, kas liecina, ka pietiktu, ja atrastu vienu projektu katrai no sērijām. Ja vien nav bijis projektu atvasinājumu vai citu būtisku izmaiņu.

Sekojoši, par sliktu tipveida risinājumiem runā arī tas, ka ar augstu ticamības pakāpi šodien var apgalvot, ka nav zināms vai ir zināms stipri vispārināti, uz pieņēmumu un nostāstu pamata:

1. vai katrai ēkai pirms tās celšanas tika veiktās nepieciešamās izpētes;
2. kāda bija saražoto materiālu kvalitāte, tajā skaitā, cik materiāla, piemēram, tika nozagts ražošanas laikā;
3. kas cēla katru konkrēto ēku – “strojbats”, ieslodzītie, profesionālas brigādes?

Paļaujoties, ka aptaujāto ekspertu skatījums ir pietiekami kvalificēts, būtu nepieciešams veikt katras ēkas tehnisko izpēti un tad gan varēs izdarīt divu veidu secinājumus:

1. Kādas ir vienas sērijas dzīvojamo ēku raksturīgās tipveida problēmas un kādus tipveida risinājumus varētu izstrādāt, lai tās novērstu?
2. Kādas ir vienas sērijas dzīvojamo ēku katrai ēkai raksturīgās problēmas un kādus individuālos risinājumus būtu nepieciešams izstrādāt, lai tās risinātu?

Iespējams, šāds skatījums skan dārgi, neiespējami, sarežģīti. Tomēr runājot analoģijā ar zobārstniecību, diez vai mēs varam pieņemt, ka, piemēram, katram nākamajam pacientam sasirgušo gudrības zobu ārstē par pamatu ņemot izmeklējumu, kas veikts kādam citam pacientam, piemēram, piecpadsmit gadus atpakaļ? Jo tas taču tāpāt ir un paliek gudrības zobs.

Pēdējais būtiskais faktors, kāpēc katru māju būtu jāizpēta atsevišķi, ir pārvaldnieki un viņu darba kvalitāte.

MK noteikumi Nr.  907 un ēku pārvaldnieku loma

Noteikumi nosaka daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas, tajā esošo iekārtu un komunikāciju apsekošanas, tehniskās apkopes un kārtējā remonta veikšanas kārtību un nosacījumus. Noteikumi ir visai saprotami un pat viegli izpildāmi, ja vien to izpildē nerodas būtiskas domstarpības starp īpašnieku un pārvaldnieku.

MK noteikumi Nr. 907 noteikumi nosaka, ka dzīvojamās mājas, tajā esošo iekārtu un inženiertīklu tehnisko apkopi, vizuālo apskati, tehnisko apsekošanu un bojājumu novēršanu nodrošina dzīvojamās mājas pārvaldītājs (ar piebildi, ka šāda norma spēkā no 2018. gada beigām). Pavisam kritiski vērtējot minētos noteikumus, vietā ir jautājums – kas ir tas efektīvākais, ko tehniskās apsekošanas jomā pēdējos piecos gados paveikuši pārvaldnieki?

Dzīvojamo māju reģistrā ir ierakstīti vairāk kā 900 pakalpojumu sniedzēji. Latvijas mērogam tas ir pārāk liels pakalpojumu sniedzēju skaits. Vienlaikus tas varētu nozīmēt, ka īpašnieki neuzticas pārvaldniekiem, vai kādu citu iemeslu dēļ nereti paši izvēlas pārvaldīt savus īpašumus. Taču tikpat viegli tas varētu nozīmēt, ka minētos MK noteikumus pārvaldnieki uztver vien formāli un šo problēmu būtu jārisina valstiskā līmenī.

Pavisam virspusēji spriežot, ir skaidrs, ka atbildību par rakstā pieminēto Valsts kontroles konstatēto problēmu būtu jāuzņemas ne tikai īpašniekiem, bet gan krietni plašākam subjektu lokam, tajā skaitā arī par to, ka minēto MK noteikumu izpildes funkcija tiek veikta vāji, vai netiek veikta vispār.

Valsts kontrole uzskata, ka ēku sakārtošanai nepieciešamie līdzekļi pārsniedz īpašnieku maksātspēju, un viens no risinājumiem būtu finansiāla atbalsta mehānisma radīšana tiem ēku īpašniekiem, kuri vēlas veikt ieguldījumus savas mājas drošības uzlabošanai. Vienlaikus visiem iesaistītajiem ir aktīvi jāstrādā, veicinot dzīvokļu īpašnieku izpratni par to, ka dzīvoklis ir daļa no visas mājas un jārūpējas ne tikai katram par savu telpu, bet arī kopīgo īpašuma daļu – visu ēku.

Te vietā būtu atgādināt, ka savstarpējai komunikācijai šajā jautājumā ir ļoti būtiska nozīme. Pārvaldnieku uzdevums būtu nogādāt saviem klientiem visa veida nepieciešamo informāciju klientiem pieejamā un saprotamā veidā. Ir skaidrs, ka informācijas pasniegšanas veidu ietekmē daudz faktoru, tajā skaitā, katra konkrētā nama iedzīvotājus raksturojošie rādītāji – vidējais vecums, paradumi, maksātspēja utt.

Raksta mērķis nebija meklēt labāko risinājumu, kā parupēties par padomju laika daudzdzīvokļu dzīvojamo māju savešanu kārtībā, bet gan veicināt diskusiju un sniegt izvērtēšanai argumentus, kāpēc 18 ēku izpēte un jēdziens “tipveida risinājumi” nevar tikt pieņemts kā saprātīgs risinājums, kas attiecināms uz katru ēku atsevišķi. Jāpiekrīt, ka vienas sērijas ēku izpētes rādītāji var būt inidikatīvi attiecībā pret visām sērijas ēkām, tomēr noteikti ne absolūti pieņemami un akceptējami bez padziļinātas katras ēkas atsevišķas izpētes.

Aicinām lasītājus būt aktīviem un paust savu skatījumu attiecībā uz jautājumu par to, vai un kā būtu jāveic padomju laikā celto daudzdzīvokļu dzīvojamo ēku izpēte, lai mēs būtu droši, ka katra ēka tiks novērtēta atsevišķi, atbilstoši normatīvu prasībām.