Garantija dzīvokļa īpašumam – vai un kā tā darbojas?

Ar mazlietotām un lietotām automašīnām situācija ir krietni sarežģītāka un parasti garantija tiek izsniegta vien uz atsevišķām detaļām, vai netiek izsniegta vispār. Taču automašīnas cena ir krietni zemāka par jaunas automašīna cenu un zināmā mērā to var uzskatīt par kompensējošu faktoru gaidāmajiem remontiem utt.

Ar dzīvokļiem ir līdzīgi.

Uzsākam rakstu sēriju, kuras ietvaros tiks vērtēta pašreizējā situācija dzīvokļu īpašumu iegādes gadījumos, atsevišķi pievērošot uzmanību arī nekustamo īpašumu pārvaldnieku darbam, Valsts kontroles revīzijas ziņojumam “Ēku drošums: vai darām pietiekami?” Šajā rakstā uzmanību pievērsīsim problēmām, kas rodas pēc dzīvokļu iegādes jaunajos projektos.

Vai garantijas ir garantijas?

Noteikti katrs, kurš ir iegādājies dzīvokli jaunajā projektā, pārdevēja piedāvātajā pirkuma līgumā tādā vai citādā redakcijā izlasījis frāzi par sniegtajām garantijām. Proti, mājokļiem ir divu gadu garantija no tā pieņemšanas dienas. Ja dzīvokļa garantijas termiņa laikā dzīvokļa īpašniekam rodas jautājumi vai pamanītas nepilnības, pārdevējs aicina sazināties ar pārvaldnieku vai klientu servisu un iesniegt garantijas pieteikumu.

Uzskatām, ka šāda veida “garantija” ir ļoti atkarīga no pārdevēja un pārvaldnieka godaprāta un faktiskais tās segums slēpjas tieši sirdsapziņas faktoros.

Nevienam nav noslēpums, ka jebkurai jaunai ēkai būvnieks pasūtītājam izsniedz tā saucamo garantijas laika garantiju un nereti tie ir nevis divi, bet pieci gadi. Garantijas laika garantija ir paredzēta, lai segtu izdevumus, kas pasūtītājam rodas, ja piegādātājs nenovērš garantijas laikā konstatētos būvdarbu defektus. Kā nodrošinājums garantijas laikā tiek izmantota ieturējuma nauda, ko piegādātājs ir tiesīgs aizstāt ar apdrošināšanas polisi vai bankas garantiju.

Autori piekrīt Latvijas Būvuzņēmēju partnerības paustajam viedoklim, ka praksē garantijas laika nodrošinājums tiek prasīts robežās 2% – 5% no līguma cenas un šādam nodrošinājumam ir jābūt spēkā visu garantijas laiku, kā arī noteiktu dienu skaitu pēc garantijas perioda beigām, lai pasūtītājam būtu iespējams segt izdevumus par tādiem defektiem, kas tiek konstatēti garantijas perioda beigās, bet līgumā noteiktajā kārtībā netiek novērsti. Apdrošinātāji un kredītiestādes sniedz nodrošinājumu, kuru termiņš parasti ir 5 gadi. Lai arī minētajā materiālā runa ir par garantijām publiskajos iepirkumos, privāto tiesību subjektu nosacījumi būvdarbu līgumos attiecībā uz garantijām nekad nav vājāki.

No minētā varam izdarīt pirmo pieņēmumu. Jaunajā projektā tā pasūtītājs (lasi, pārdevējs) visticamāk piecu gadu periodā ir nodrošināts ar reālu garantijas laika garantiju (polise, bankas garantija, vai naudas ieturējums attiecīgā apmērā), bet dzīvokļa īpašuma pircējam līgumā tiek sniegta garantija divu gadu garumā un bez faktiska seguma – nav attiecīgas polises, bankas garantijas, vai pircējam paredzēta tiesība 2-5% no dzīvokļa pirkuma summas ieskaitīt, piemēram, namīpašuma pārvaldīšanas fondā garantijas laika garantijas defektu novēršanai.

Turklāt, brīdī, kad sākotnējais pasūtītājs ir sācis pārdot dzīvokļus, faktiski tiesības uz būvnieka izsniegtu garantijas laika garantiju pāriet katram jaunajam subjektam, kurš iegādājies dzīvokļa īpašumu. Jo kādas gan garantijas var turpināt saņemt dzīvokļa īpašumu pārdevušais subjekts, kā tikai pildīt starpnieka lomu starp garantijas izsniedzēju (lasi, būvnieku) un dzīvokļa īpašnieku?

Atkāpei jāmin, ka nereti attīstītājs pats arī ir galvenais būvnieks. Tādā gadījumā ir absolūti skaidrs, ka tādas vienotas garantijas laika garantijas polises vai bankas garantijas vienkārši nepastāv, jo kāpēc gan attīstītājam apdrošināt paša veikto darbu un deponēt tos pašus minētos 2-5%. Tādā situācijā parasti apakšuzņēmēji par to veiktajiem darbiem izsniedz garantijas laika garantijas polises, taču tās nav visaptverošanas attiecībā uz visu ēku kopumā.

Tas nozīmē, ka garantijas termiņš un arī reālais izpildījums, ko līgumos iestrādā pārdevēji, ir absolūti netaisnīgs pret dzīvokļa īpašumu pircējiem. Kā to labot? Autoru ieskatā elementāri. Pirkuma līgumos ir jāiestrādā nevis formāla frāze par garantijām divu gadu garumā, bet gan precīzi jānorāda, kādas garantijas pārdevējs saņēmis no būvnieka un kurā apdrošināšanas sabiedrībā var iesniegt garantijas pieteikumu. Turklāt, elementāra loģika saka, ka garantijas termiņam jābūt tādam, kādu būvnieks izsniedzis sākotnējam pārdevējam (ko nereti mēs atpazīstam pēc nosaukuma attīstītājs).

Cik Latvijā ir pārvaldnieku?

Dzīvokļa īpašuma likums dzīvokļa īpašniekam uzliek kā pienākumu, tā arī piešķir tiesības piedalīties dzīvojamās mājas pārvaldīšanā. Ir pilnīgi skaidrs, ka vairumam dzīvokļu īpašnieku nav nepieciešamās pieredzes pārvaldīšanas jautājumos, tāpēc līdz ar dzīvokļa īpašuma iegādi dzīvokļu īpašniekiem tiek piedāvāts pārdevēja izvēlēts pārvaldnieks (lielākoties, saimnieciski un juridiski saistīts ar pārdevēju) un tiek noslēgts pārvaldīšanas līgums.

Saskaņā ar Būvniecības informācijas sistēmas sniegto informāciju raksta tapšanas dienā Latvijā reģistrēti aktīvi 826 dzīvojamo māju pārvaldnieki. Taču visticamāk, ka vienkāršs interneta resursu lietotājs neatradīs informāciju, kas objektīvi sniegs izpratni par pārvaldnieka profesionālo kvalifikāciju un elementāru godaprātu īpašuma pārvaldīšanas jautājumos.

Saskaņā ar Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likumu dzīvojamās mājas pārvaldīšanas nodrošināšana ir dzīvojamās mājas īpašnieka pienākums. Nenoliedzami, ka, piemēram, dzīvojamajā mājā, kurā ir 40 dzīvokļu, viena pārvaldnieka izvēle ir loģiska un likumsakarīga. Taču rodas jautājums, vai dzīvokļa īpašniekiem tiek sniegts visaptverošs skaidrojums, kas tiek saprasts ar pārvaldīšanu, kādas ir obligāti veicamās pārvaldīšanas darbības, bet kādas ir vienkārši pārvaldīšanas darbības? Vai, piemēram, cik dzīvokļu īpašnieki ir informēti, kādi normatīvie akti kopumā attiecas uz dzīvokļu īpašuma pārvaldīšanu?

Ja dzīvokļa īpašnieks konstatē defektu

Raksta autori nereti ir saskārušies ar situāciju, kad klienti vēršas pēc palīdzības, jo garantijas laikā dzīvoklī konstatējuši defektus, problēmas. Citiem vārdiem sakot pamana ko tādu, kas, iespējams, neatbilst spēkā esošajiem tehniskajiem un ekspluatācijas noteikumiem.

Loģiska rīcība būtu par konstatēto neatbilstību informēt pārvaldnieku, ko visbiežāk dzīvokļu īpašnieki arī dara. Un nereti rodas situācija, ka pārvaldnieks pēc informācijas saņemšanas rīkojas pasīvi. Autoruprāt, viena no problēmām tieši jaunajos projektos slēpjas tajā, ka nereti pārvaldnieks ir saimnieciski saistīts ar pārdevēju, kas autoru ieskatā rada vairāk interešu konflikta risku, nekā labuma dzīvokļu īpašniekiem.

Atgriežoties pie defektiem. Ja pārvaldnieks ir profesionāls un godprātīgs, tad defekts tiek konstatēts un novērsts, ja vien nav tiešas pazīmes, par to, ka dzīvokļa īpašnieks pats apzināti radījis defektus.

Taču parasti tieši pasivitāte reaģēšanā uz dzīvokļa īpašnieka sūdzībām rada nepieciešamību defektus fiksēt tā, lai vēlāk pārvaldniekam un pārdevējam būtu sarežģīti izvairīties no iespējamo zaudējumu segšanas.

Autori iesaka veikt dzīvokļa īpašuma tehnisko apsekošanu ar mērķi konstatēt defektus, kas ir novēršami ēkas būvdarbu garantijas ietvaros. Tehniskās apsekošanas atzinums ietver un apkopo apsekošanas laikā iegūtos datus, kā arī iekļauj kopsavilkumu un slēdzienu par apsekošanas laikā iegūtajiem un konstatētajiem datiem. Protams, tehnisko apsekošanu nevar veikt ikviens, tāpēc izvēloties minētā darba veicēju jāpārliecinās, ka tam ir atbilstoša kvalifikācija un tiesības veikt apsekošanu (Visērtāk to paveikt Būvniecības informācijas sistēmas Būvspeciālistu reģistrā).

Protams, būtiska problēma būs izmaksas, kas saistītas ar minētā atzinuma saņemšanu. Autora ieskatā ir jāatgriežas pie jautājuma par garantijas laika garantijas naudu minēto 2-5% apmērā no līguma cenas. Ja dzīvojamās mājas pārvaldīšanas fondā būtu pieejama garantijas nauda, tad izdevumi par atzinumu sedzami no šīs naudas. Protams, ja atzinumā noteikts, ka dzīvokļa īpašumā nav konstatēti defekti, kas būtu novēršami garantijas ietvaros, izdevumi par atzinumu gulstas uz dzīvokļa īpašnieka pleciem.

Kopumā šodienas problēma ir tāda, ka attīstītāja un pārvaldnieka godaprāts ir svarīgākais elements, lai garantijas laikā dzīvokļa īpašnieks saņemtu kvalitatīvu, savlaicīgu un nesavtīgu palīdzību konstatēto defektu novēršanā. Problēma ir tajā, ka godaprātu izmērīt nevar, bet 2-5% no līguma summas, kas tiek ieskaitīti garantijas laika garantijas fondā, izmērīt var!

Autori nerunās par tiesvedībām un strīdiem, kurus pārvaldnieki un attīstītāji atbalsta un veicina, lai defekti nebūtu jānovērš. Starp citu, ne tikai veicina šādus strīdus, bet arī neizmanto tās pašas būvnieku izsniegtās garantijas laika garantijas polises. Kā zināms, tiesvedības Latvijā ir ilgas un prasa būtiskus finanšu ieguldījumus, kas ir par pamatu, kāpēc tiesvedību par garantijas laikā konstatētajiem defektiem ir maz. Tātad, arī šī sistēma ir šodienas situācijai neefektīva un dzīvokļa īpašniekam nedraudzīga.

Ko darīt?

Autora ieskatā nav tādu vienu ātru un efektīvu “zāļu”, lai uzlabotu tieši dzīvokļu īpašnieku stāvokli. Taču dažas lietas, pirms iegādāties dzīvokļa īpašumu jaunajā projektā, var darīt:

1. noskaidrot, kas izsniedzis garantijas laika garantijas polisi un vai tāda vispār pastāv?
2. ja pastāv garantijas laika garantijas polise, tad painteresēties, kāpēc attīstītājam izsniegta, piemēram, piecu gadu garantija, bet dzīvokļa pircējam tiek piedāvāta divu gadu garantija un bez reāla seguma? Noteikti var lūgt iestrādāt normu par garantijas laika garantiju pirkuma līgumā;
3. ļoti rūpīgi kopā ar citiem mājas dzīvokļu īpašniekiem izvēlēties pārvaldnieku un vēlams kā vienu no kritērijiem izvirzīt uzdevumu, lai pārvaldnieks saimnieciski un tiesiski nebūtu saistīts ar pārdevēju (būvnieku vai attīstītāju);
4. rast laiku, lai kopā ar citiem dzīvokļu īpašniekiem vismaz reizi gadā, varētu pārliecināties, ka pārvaldnieks ir veicis obligāti veicamās pārvaldīšanas darbības;
5. nekavējoties mainīt pārvaldnieku, ja problēmu konstatēšanā un novēršanā tas izrāda pasivitāti.

Autori uzskata, ka šajā rakstā minētās problēmas būtu jānovērš arī likumdevējam. Iespējams, ir laiks kādai likumdošanas iniciatīvai