0
Pārvaldīšanas maksa daudzdzīvokļu mājā, kāpēc tik atšķirīgi?
Ikmēneša pārvaldīšanas komunālo maksājuma rēķinā ir redzama aile – apsaimniekošanas maksa. Nereti iedzīvotājiem rodas jautājums – kāpēc kaimiņu mājā ir atšķirīgi nosacījumi pārvaldīšanas maksas noteikšanai, remontdarbu plānošanai veikšanai un mājas uzkrājuma veidošanai nekā mūsu mājā?
Jautājums ir visnotaļ aktuāls, tāpēc apskatīsim nosacījumus un lēmumu pieņemšanas kārtību par to kā veidojas pārvaldīšanas maksa, kā mājai tiek izvēlēts vai noteikts pārvaldnieks?
Likums “Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju” tika pieņemts 1995. gadā. Tātad pagājuši jau teju 30 gadi, kopš likums ir noteicis, ka dzīvokļu īpašniekiem pēc pašvaldības vai valsts dzīvokļu privatizācijas pabeigšanas ir pienākums pārņemt daudzdzīvokļu māju pārvaldīšanas tiesības.
Tomēr liela daļa no daudzdzīvokļu ēkās dzīvojošiem dzīvokļu īpašniekiem vēl šo normatīvajā aktā noteikto uzdevumu nav izpildījuši. Kāpēc? Iespējams, ka trūkst informācijas, zināšanu vai arī iniciatīvas. Diemžēl arī valsts nav visai aktīvi parūpējusies šo gadu laikā motivēt iedzīvotājus uz rīcību skaidrojot, iedrošinot dzīvokļu īpašniekiem uzņemties atbildību to darīt. Iespējams vieglāk ir iecelt pašvaldības deleģētu kapitālsabiedrības pārvaldnieku, kurš parūpēsies par dzīvokļu īpašnieku dzīvojamā fonda pārvaldīšanu. Līdz ar to dzīvokļu īpašniekiem ir iesakņojusies izpratne –
pārvaldniekam ir jāveic visi darbi, kas attiecināmi uz konkrēto daudzdzīvokļu ēku, jo mēs taču maksājam pārvaldīšanas maksu!
Tā gluži nav. Šis ir gana maldīgs priekšstats, ko daļa sabiedrības ir pieņēmusi un tas nemaz nemotivē dzīvokļu īpašnieku iesaistīties mājas pārvaldīšanas procesos, kā to nosaka Dzīvokļa īpašuma likuma 10.panta (1) daļas pirmā apakšpunkta nosacījums, ka dzīvokļa īpašniekam ir pienākums piedalīties dzīvojamās mājas pārvaldīšanā.
Aktuāls paliek jautājums – vai dzīvokļa īpašnieki izprot šo pienākumu?
Daudzdzīvokļu dzīvojamo ēku īpašniekiem ir jāizprot dažādi aspekti par ēku, kurā tie dzīvo, lai varētu saņemt atbildi par mājas pārvaldīšanas sniegtiem pakalpojumiem un izprastu to sniegšanas kārtību. Raksta turpinājumā centīsimies viest skaidrību šajā jautājumā.
Tātad, izdala divu veidu ēkas:
- ēkas, kuras nav pārņemtas dzīvokļu īpašnieku valdījumā;
- ēkas, kuras ir pārņemtas dzīvokļu īpašnieku valdījumā.
Pirmās ir tās ēkas, kurās pārvaldīšanu nodrošina pārvaldnieks (pašvaldības deleģēta kapitālsabiedrība), ar kuru pašvaldība ir noslēgusi līgumu.
Savukārt otras ir ēkas, kuras Pašvaldība vai valsts dzīvojamās mājas valdītājs nodevis ēkas pārvaldīšanas tiesības dzīvokļu īpašnieku sabiedrībai vai ar dzīvokļu īpašnieku savstarpēju līgumu pilnvarotai personai, pie nosacījuma ja dzīvojamā mājā privatizēta ne mazāk kā puse no visiem mājā esošajiem privatizācijas objektiem.
Ieskicēsim atšķirības starp pārņemtu un nepārņemtu ēku, kādi ir pārvaldīšanas maksas noteikšanas nosacījumi un pārvaldnieka rīcībspēja?
Ēkas, kuras NAV pārņemtas dzīvokļu īpašnieku valdījumā |
Ēkas, kuras IR pārņemtas dzīvokļu īpašnieki pārņēmuši valdījumā |
| Ministru kabineta noteikumiem Nr. 408 “Dzīvojamās mājas pārvaldīšanas un apsaimniekošanas maksas aprēķināšanas noteikumi”, Dzīvokļa īpašuma likums. | Dzīvokļa īpašuma likums, Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likums. |
| Dzīvojamā māja pieder pašvaldībai.
Mājas pārvaldnieks pašvaldības deleģēta kapitālsabiedrība. |
Dzīvojamā māja pieder dzīvokļu īpašniekiem.
Mājas pārvaldnieks – dzīvokļu īpašnieku dibināta biedrība vai tiek slēgts pakalpojumu līgums ar pārvaldīšanas uzņēmumu. |
| Nenoslēdz pārvaldīšanas pilnvarojuma līgumu ar dzīvokļu īpašniekiem.
Pārvaldīšanas maksa tiek noteikta saskaņā ar MK Nr.408. |
Noslēdz pārvaldīšanas pilnvarojuma līgumu ar izvēlēto mājas pārvaldnieku vai dzīvokļu īpašnieki uzņemas paši pārvaldīt māju dibinot biedrību. |
| Pārvaldīšanas izdevumi var tikt noteikti bez dzīvokļu īpašnieku kopības lēmuma. | Pārvaldīšanas izdevumus nosaka dzīvokļu īpašnieku kopība. |
Pārvaldnieks: |
|
| Sastāda dzīvojamās mājas uzturēšanas un apsaimniekošanas darbu tāmi kalendāra gadam. | Noslēdz mājas pārvaldīšanas pilnvarojuma līgumu ar dzīvokļu īpašniekiem. Dzīvokļu īpašnieki pakalpojuma saņēmēji, pārvaldnieks pakalpojuma sniedzējs. |
| Aprēķina īpašniekam maksu par dzīvojamās mājas pārvaldīšanu un apsaimniekošanu. | Pārvaldīšanas maksa noteikta pārvaldnieka noslēgtajā pārvaldīšanas pilnvarojuma līgumā. |
| Paziņo dzīvokļu īpašniekiem pārvaldīšanas maksājumu apmēru un tāmē paredzētajām izmaksām kalendāra gadam līdz attiecīgā gada 15. oktobrim. Sešu nedēļu laikā dzīvokļu īpašnieki var paust savu viedokli par piedāvātajām izmaksām. Ja piedāvātās izmaksas dzīvokļu īpašnieki neapstrīd, tās tiek uzskatītas par apstiprinātām. Pārvaldīšanas maksājumi stājas spēkā nākamā gada 1. janvārī vai citā pārvaldnieka noteiktajā termiņā. | Dzīvokļu īpašnieki ar pārvaldīšanas pilnvarojuma līgumu uzdod pārvaldniekam noteiktu darbu apjomu un samaksas kārtību.
Pārvaldīšanas maksa stājas spēkā ar līguma parakstīšanas brīdi starp dzīvokļu īpašniekiem un pārvaldnieku. |
| Atskaite par padarīto jāsniedz vienu reizi gadā līdz 1.aprīlim. | Atskaite sniedzama vismaz reizi gadā pārvaldīšanas līgumā noteiktajā kārtībā par noteiktajiem pārvaldnieka veiktajiem pārvaldīšanas uzdevumiem. |
Ja ir skaidrs esošā pārvaldīšanas modeļa ietvars, tad dzīvokļu īpašniekiem nevajadzētu rasties neizpratnei cik daudz, par ko es ko es maksāju un kur meklēt informāciju.
Apskatot un izvērtējot abus pārvaldīšanas modeļus, visnotaļ lielākas priekšrocības lemt ar mājas pārvaldīšanas jautājumiem ir dzīvokļu īpašniekiem, kuri savu māju ir pārņēmuši valdījumā, jo pašiem ir iespēja lemt kā realizēt darbus, kas saistīti ar mājas pārvaldīšanu, kā piemēram iekšējo ūdens apgādi, siltuma apgādi, atkritumu izvešanu, teritorijas uzkopšanu. Lemt par mājas uzkrājuma fondu ārkārtas un kapitālajiem remontiem, kā arī par kārtību, kādā organizēt un maksāt par saņemtajiem pakalpojumiem.
Ja tomēr Dzīvokļu īpašniekiem nav brīvs laiks un zināšanas, ir iespēja izvēlēties pārvaldnieku kā pakalpojumu sniedzēju – slēgt līgumu, vienoties par pārvaldīšanas maksu, saprast pēc būtības par ko ir jāmaksā un kāds pārvaldīšanas uzdevums tiek uzdots pārvaldniekam.
Savukārt mājām, kuras nav pārņemtas dzīvokļu īpašnieku valdījumā pārvaldīšanu veic ar pašvaldības starpniecību iecelts pārvaldnieks un pārvaldīšanas maksu nosaka atbilstoši MK noteikumiem Nr.408.
Svarīgi ir saprast, ka pārvaldīšanas maksas lielums būs atšķirīgs katrai ēkai, pat neatkarīgi no tā vai māja ir pārņemta valdījumā vai nē, jo izmaksas ir atkarīgas no ēkas platības, nolietojuma, tehniskā stāvokļa, inženierkomunikāciju stāvokļa un citām specifiskām iezīmēm.
Brīdī, kad dzīvokļu īpašnieki ir gatavi pārņemt māju valdījumā, rodas virkne nākamo jautājumu:
- kā organizēt mājas pārņemšanu?
- ja dzīvokļu īpašniekiem savstarpēji ir grūti vienoties pašiem par mājas pārvaldīšanu, kā atrast pārvaldnieku, kas varētu nodrošināt šādu pakalpojumu?
Šos un citus jautājumus apskatīsim jau nākamajās publikācijās..
