Daudzdzīvokļu mājas atjaunošana: kāpēc nepieciešams profesionāls projekta vadītājs?

Kopš 2018. gada, vadot vairāk kā 40 daudzdzīvokļu māju atjaunošanas projektus, kuru īstenošanai piesaistīti vairāk nekā astoņi miljoni eiro grantu finansējuma un vairāk nekā divi miljoni eiro aizdevumu, ir pieredzēti gan veiksmīgi īstenoti projektus, gan situācijas, kurās iecerētie darbi apstājas pusceļā.

Projekta vadītājs un pārvaldnieks nav viens un tas pats

Nama pārvaldnieks rūpējas par ēkas ikdienas apsaimniekošanu, uzturēšanu un sadarbību ar dzīvokļu īpašniekiem. Savukārt atjaunošanas projekta vadīšana ir atsevišķs un apjomīgs darbs, kas prasa pieredzi tehniskās dokumentācijas sagatavošanā, finansējuma piesaistē, iepirkumu organizēšanā un būvniecības procesa koordinēšanā.

Daļa pārvaldnieku uzņemas arī projektu vadīšanu, tomēr praksē tas bieži nozīmē mēģinājumu vienlaikus kvalitatīvi paveikt vairākus ļoti atšķirīgus darbus.

Projekta vadītājs strādā ar dažādām ēkām un projektiem, tādēļ var salīdzināt tehniskos risinājumus, izmaksas un iepriekšējos projektos pieļautās kļūdas. Viņa uzdevums ir apkopot visu informāciju vienuviet un izskaidrot to dzīvokļu īpašniekiem saprotamā valodā.

No pirmās idejas līdz garantijas termiņam

Parasti ideja par mājas atjaunošanu rodas, kad iedzīvotāji redz renovētu kaimiņu ēku, saņem lielus apkures rēķinus vai sāk uztraukties par savas mājas tehnisko stāvokli. Taču pēc sākotnējās idejas uzreiz rodas jautājums – ko darīt tālāk?

Vispirms jānoskaidro, ko dzīvokļu īpašnieki vēlas un kādas ir ēkas faktiskās vajadzības. Projekta vadītājs organizē sapulces, sagatavo lēmumu projektus un protokolus, apkopo tehnisko informāciju un sniedz provizorisku priekšstatu par iespējamajām izmaksām.

Pēc tam tiek sagatavota nepieciešamā dokumentācija un organizēti projektētāju, būvnieku un citu pakalpojumu sniedzēju iepirkumi. Projekta vadītājs palīdz izvērtēt piedāvājumus un izskaidro dzīvokļu īpašniekiem, ko katrs no tiem ietver.

Būvniecības laikā jākoordinē sadarbība starp būvnieku, būvuzraugu, autoruzraugu, pārvaldnieku un dzīvokļu īpašniekiem, kā arī jāseko līdzi termiņiem un dokumentu apritei.

Projekta vadītājs nav būvinženieris, taču viņam jāzina, kurā brīdī un pie kura speciālista vērsties pēc tehniska skaidrojuma. Projekta noslēgumā jānodrošina, lai darbi tiktu pieņemti, dokumentācija sakārtota un pārvaldniekam nodota informācija par izmantotajiem materiāliem un garantijas termiņiem.

Projekts var apstāties arī pēc dokumentācijas izstrādes

Aptuveni 15% no manis vadītajiem projektiem ir apstājušies tāpēc, ka dzīvokļu īpašnieki procesa laikā pārdomājuši.

Bieži vien sākotnēji tiek pieņemts lēmums par projekta sākšanu, pasūtīta tehniskā dokumentācija un veikts iepirkums. Taču pēc būvniecības piedāvājumu saņemšanas kļūst zināmas faktiskās izmaksas un dzīvokļu īpašnieku ikmēneša maksājumi. Tieši šajā brīdī daļa īpašnieku nolemj projektu neturpināt.

Šādā situācijā dokumentācijā un sagatavošanās darbos ieguldītā nauda var palikt neizmantota. Turklāt būvprojektiem un citiem dokumentiem ir noteikts derīguma termiņš – nevar izstrādāt projektu šodien un sākt būvniecību pēc 10 vai 20 gadiem, neaktualizējot dokumentus.

Tāpēc jau pašā sākumā īpašniekiem jāsniedz pēc iespējas reālistiskāks priekšstats par izmaksām, termiņiem un riskiem. Projekta vadītāja uzdevums nav tikai pārliecināt sākt atjaunošanu, bet palīdzēt pieņemt apzinātu lēmumu.

Ko riskējam, neiesaistot projekta vadītāju?

Daudzdzīvokļu mājas atjaunošanu iespējams organizēt arī bez profesionāla projekta vadītāja, tomēr šāda pieeja rada būtiskus riskus.

Esmu redzējusi situācijas, kurās kāds dzīvokļa īpašnieks vienojas ar pazīstamu būvnieku par fasādes remontu, neveicot pilnvērtīgu piedāvājumu salīdzināšanu. Darbu laikā izrādās, ka izmaksas ir lielākas nekā plānots, finansējums beidzas un fasāde paliek nepabeigta.

Tāpat var netikt ievēroti dokumentācijas termiņi, nebūt pienācīgas darbu kvalitātes kontroles vai trūkt cilvēka, kurš uzņemas atbildību par visa procesa virzīšanu.

Projekta vadītāja piesaiste negarantē, ka nebūs sarežģījumu, taču tā ievērojami palielina iespēju savlaicīgi identificēt riskus un novest projektu līdz galam.

Finansējums nav tikai grants

Daudzdzīvokļu māju atjaunošanai iespējams izmantot vairākus finansējuma avotus – ALTUM programmas, banku aizdevumus, pašvaldību atbalstu un pašas mājas uzkrājumu.

Pašvaldību līdzfinansējumu var izmantot ne tikai pilnai ēkas atjaunošanai, bet arī jumta vai fasādes remontam, pagalma labiekārtošanai, asfaltēšanai, bērnu laukumu ierīkošanai un citiem kopīpašuma uzlabojumiem.

Arī mājas uzkrājums ir finansējums. Ja īpašnieki savlaicīgi zina, ka pēc vairākiem gadiem būs jāmaina jumts vai jāatjauno inženierkomunikācijas, nepieciešamo summu iespējams pakāpeniski uzkrāt, samazinot nākotnē vajadzīgā aizdevuma apmēru.

Es vienmēr iesaku sākt veidot atsevišķu uzkrājuma fondu pēc iespējas agrāk. Jo vairāk līdzekļu būs uzkrāts pirms būvdarbiem, jo mazāk būs jāaizņemas.

Atjaunošanu var veikt pakāpeniski

Ne katra māja ir gatava uzreiz īstenot pilnu energoefektivitātes projektu un uzņemties lielas kredītsaistības. Šādā gadījumā atjaunošanu var sadalīt vairākos posmos. Es to salīdzinu ar ziloni, kuru var apēst pa gabaliņam. Vienā gadā var sakārtot pagrabu, nākamajā nomainīt jumtu, pēc tam pakāpeniski atjaunot fasādi vai inženierkomunikācijas.

Pakāpeniska pieeja ļauj uzlabot ēkas tehnisko stāvokli, vienlaikus neuzņemoties pārāk lielas finansiālās saistības.

Ar fasādes nosiltināšanu vien nepietiek

Viens no galvenajiem ēku atjaunošanas mērķiem ir samazināt enerģijas patēriņu un iedzīvotāju izdevumus. Tomēr tikai fasādes nosiltināšana vai logu nomaiņa ne vienmēr rada būtisku ietaupījumu.

Ja pēc ēkas nosiltināšanas netiek sakārtota apkures sistēma un ventilācija, var izveidoties situācija, kurā iepriekšējie siltumenerģijas maksājumi vienkārši tiek aizstāti ar aizdevuma maksājumiem.

Lai panāktu nozīmīgu rezultātu, ēka jāvērtē kā vienota sistēma. Atjaunošanas projektā jādomā ne tikai par siltinājumu, bet arī par apkures sistēmu, ventilāciju, saules paneļiem, enerģijas uzkrāšanu un citiem risinājumiem.

Būtiski ir nodrošināt arī veselīgu iekštelpu klimatu. Ja māja tiek nosiltināta, bet netiek nodrošināta pietiekama ventilācija, var rasties kondensāts, mitrums un pelējums.

Ar ko sākt jau šobrīd?

Pirmais solis ir ēkas tehniskā stāvokļa izvērtēšana. Nepieciešama tehniskā apsekošana un energoaudits, kas parāda ēkas problēmas, prioritāros darbus un iespējamo enerģijas ietaupījumu.

Ar argumentu, ka māja jāatjauno tāpēc, ka kaimiņu ēka jau ir nosiltināta, nepietiek. Dzīvokļu īpašniekiem nepieciešami konkrēti aprēķini – cik projekts maksās, kā mainīsies siltuma patēriņš un kāds būs ikmēneša maksājums.

Jārēķinās arī ar laiku. Piemēram, ar ALTUM atbalstu saistīta projekta dokumentu sagatavošana, izvērtēšana un saskaņošana var aizņemt vairākus gadus. Tāpēc dokumentācija, dzīvokļu īpašnieku lēmumi un finansējuma plāns jāsāk gatavot savlaicīgi.

Daudzdzīvokļu mājas atjaunošana ir ilgtermiņa ieguldījums ēkas drošībā, energoefektivitātē, īpašuma vērtībā un iedzīvotāju dzīves kvalitātē. Taču veiksmīgs projekts nesākas ar būvnieka izvēli. Tas sākas ar ēkas faktiskās situācijas izpratni, dzīvokļu īpašnieku vienošanos un reālistisku finansējuma plānu.

—

Piesaki individuālu konsultāciju par daudzdzīvokļu mājas atjaunošanu vai pārvaldīšanas jautājumiem, rakstot uz info@buvesnakotnei.lv.