Mājokļu renovācijas izmaksas pieaug: kā novērtēt ieguldījuma patieso ieguvumu?

Daudzdzīvokļu māju renovācijas ieguvums nav tikai mazāki apkures rēķini. Tā ir arī iespēja uzlabot ēkas kopējo tehnisko stāvokli un atrisināt gadiem atliktas uzturēšanas problēmas. Pieaugot būvniecības izmaksām, siltumenerģijas ietaupījums ne vienmēr kompensēs ikmēneša maksājumu par renovāciju. Tāpēc arvien svarīgāk ir izvērtēt, kādi tieši darbi ir jāveic renovācijas projekta ietvaros un kas spēs sniegt lielāko ieguvumu mājas īpašniekiem.

Valsts kontroles revīzijā konstatēts, ka no 2017. līdz 2024. gadam būvniecības izmaksas Latvijā pieaugušas par 52 %, savukārt dzīvojamo ēku energoefektivitātes paaugstināšanas projektu vidējās attiecināmās izmaksas uz kvadrātmetru no 2017. līdz 2022. gadam palielinājušās par 127 %. Pieaugošās izmaksas palielina dzīvokļu īpašnieku finansiālās saistības un samazina renovācijas tiešos finansiālos ieguvumus. Vienlaikus tās rada risku, ka par pieejamo publisko finansējumu būs iespējams atjaunot mazāk māju.

Renovācijas izmaksas pieaug straujāk nekā būvniecībā kopumā

Revīzijā veiktā projektu analīze atklāj ne tikai būtisku izmaksu pieaugumu, bet arī ievērojamas atšķirības starp īstenotajiem renovācijas projektiem. Piemēram, 2022. gadā īstenoto projektu vidējās izmaksas uz kvadrātmetru Liepājā bija 213,58 eiro, bet Valkas novadā – 419,70 eiro. Plašāka informācija par 2014.–2020. gada ES fondu atbalsta programmā īstenoto energoefektivitātes projektu izmaksām un rezultātiem pieejama Valsts kontroles interaktīvajā Power BI datu apkopojumā.

Daudzdzīvokļu māju energoefektivitātes projekti ne vienmēr ir tieši salīdzināmi, jo atšķiras ēku tehniskais stāvoklis, veicamo darbu apjoms un sarežģītība. Tomēr revidenti konstatēja arī būtiskas atšķirības finansējuma izlietojuma efektivitātē. Vienas megavatstundas siltumenerģijas ietaupījuma sasniegšanai nepieciešamais ieguldījums 2022. gadā īstenotajos projektos svārstījās no 1609 līdz 31 711 eiro (vidēji vienas megavatstundas siltumenerģijas ietaupījums izmaksāja 4032 eiro).

Šīs atšķirības apliecina, cik svarīgi ir rūpīgi izvērtēt plānoto darbu apjomu un izmaksas. Jo dārgāks kļūst katrs renovācijas projekts, jo lielākas saistības jāuzņemas dzīvokļu īpašniekiem un siltumenerģijas rēķinu ietaupījums nespēs kompensēt renovācijas projekta kredīta ikmēneša maksājumu.

Renovācija ir ieguldījums arī mājas tehniskajā stāvoklī

Vērtējot renovācijas izmaksas, jāņem vērā, ka tās ieguvumi neaprobežojas ar siltumenerģijas patēriņa samazinājumu. Renovācija ļauj vienlaikus risināt arī ēkas tehniskā stāvokļa problēmas, kuru novēršana nereti atlikta gadiem.

Valsts kontroles revīzijā veiktajās intervijās vairākas dzīvokļu īpašnieku biedrības norādīja, ka galvenā motivācija uzsākt energoefektivitātes paaugstināšanas projektu bijusi tieši nepieciešamība uzlabot mājas kopējo tehnisko stāvokli. Kā būtiskākās problēmas minēti nolietoti stāvvadi, ilgstoši neremontētas koplietošanas telpas un kritiskā stāvoklī esošas jumta konstrukcijas.

Šādu problēmu novēršana ir nepieciešama neatkarīgi no ēkas energoefektivitātes. Kompleksa renovācija dod iespēju vienā projektā apvienot energoefektivitātes uzlabošanu ar nepieciešamajiem ēkas atjaunošanas darbiem. Vienlaikus jāņem vērā, ka ne visi ēkas atjaunošanas darbi ir attiecināmi uz energoefektivitātes paaugstināšanas projektu un tiem ne vienmēr ir pieejams publiskais atbalsts.

Mazāki apkures rēķini, bet ne vienmēr mazāki kopējie izdevumi

Lai gan renovācija ļauj samazināt siltumenerģijas patēriņu, tas automātiski nenozīmē mazākus kopējos ikmēneša izdevumus. Būtiska nozīme ir projekta kopējām izmaksām, piesaistītā finansējuma nosacījumiem un kredītmaksājumu apmēram.

Valsts kontroles veiktā īstenoto renovācijas projektu finanšu analīze atklāj, ka 54 % analizēto projektu gada vidējais siltumenerģijas izmaksu ietaupījums nesedz renovācijas kredītmaksājumu.

Līdzīgu situāciju atklāja arī revīzijas laikā veiktā dzīvokļu īpašnieku aptauja. Lai gan 88 % aptaujāto pēc renovācijas izjūt siltumapgādes izmaksu samazinājumu, kopējais apsaimniekošanas rēķins samazinājies tikai 39 % respondentu, savukārt 45 % tas pēc renovācijas ir pieaudzis.Tomēr lielāks ikmēneša maksājums pats par sevi nenozīmē, ka renovācija nav pamatots ieguldījums. Jāņem vērā arī ēkas tehniskā stāvokļa uzlabošana un ieguvumi ilgtermiņā. Vienlaikus šie rezultāti parāda, cik svarīgi ir kontrolēt projektu izmaksas un nodrošināt iedzīvotājiem izdevīgākus finansēšanas nosacījumus.

Mārtiņš Āboliņš, Valsts kontroles padomes loceklis: “Renovācijas ekonomisko izdevīgumu nevar vērtēt tikai pēc tā, vai ietaupījums uz apkures rēķina nosedz kredītmaksājumu. Daudzām Latvijas daudzdzīvokļu mājām ir nepieciešami būtiski ieguldījumi tehniskā stāvokļa uzlabošanā, un šie darbi agrāk vai vēlāk būs jāveic. Kompleksa renovācija ļauj tos apvienot ar energoefektivitātes uzlabošanu. Vienlaikus ir svarīgi, lai projektu izmaksas būtu pamatotas un iedzīvotājiem būtu pieejams finansējums ar iespējami izdevīgākiem nosacījumiem.”

Augstās izmaksas ierobežo renovācijas pieejamību

Renovācijas izmaksu pieaugums īpaši ietekmē mājsaimniecības ar zemākiem ienākumiem, kurām papildu finansiālo saistību uzņemšanās var būt būtisks šķērslis mājas atjaunošanai.

Revīzijā izmantotie 2024. gada sociālie rādītāji liecina, ka 18,7 % Latvijas iedzīvotāju mājokļa uzturēšanas izdevumus uzskatīja par ļoti apgrūtinošiem, savukārt 6,7 % nespēja uzturēt mājokli pietiekami siltu.

Arī Valsts kontroles veiktā dzīvokļu īpašnieku aptauja atklāj ierobežotu gatavību uzņemties papildu izmaksas. Tajā 42 % respondentu norādīja, ka nav gatavi par renovācijas projektu maksāt vairāk par 0,50 eiro mēnesī par kvadrātmetru. Vienlaikus intervijās ar dzīvokļu īpašnieku biedrībām noskaidrots, ka vidējais ikmēneša kredītmaksājums pēc renovācijas ir 1–1,50 eiro par kvadrātmetru.

Šī atšķirība parāda, ka daļai iedzīvotāju renovācijas izmaksas var pārsniegt viņu finansiālās iespējas. Tāpēc līdztekus vispārējam renovācijas atbalstam nepieciešami arī mērķēti risinājumi mājsaimniecībām ar zemiem ienākumiem.

Kā panākt, lai renovācija būtu ekonomiski izdevīgāka un pieejamāka?

Valsts kontroles revīzijā secināts, ka mājokļu atjaunošanas veicināšanai nepietiek tikai ar publiskā finansējuma piešķiršanu. Tikpat svarīgi ir nodrošināt tā efektīvu izmantošanu, piesaistīt papildu finansējuma avotus un samazināt iedzīvotāju ilgtermiņa finansiālās saistības.

Viens no risinājumiem ir izdevīgāku aizdevumu piesaiste, kas ļautu samazināt kredīta procentu maksājumus. Revidentu aplēses liecina, ka, jau īstenotajos energoefektivitātes projektos samazinot kredīta procentu likmi par 0,9 procentpunktiem, projektu īpatsvars, kuros siltumenerģijas izmaksu ietaupījums pārsniedz kredītmaksājumu, palielinātos no 46 % līdz 54 %.

Vienlaikus nepieciešams mērķēts atbalsts mājsaimniecībām ar zemiem ienākumiem, lai renovācija būtu pieejama arī iedzīvotājiem ar ierobežotām finansiālajām iespējām.

Mājokļu renovācijas ieguvumi ir ilgtermiņa – mazāks enerģijas patēriņš, uzlabots ēkas tehniskais stāvoklis un kvalitatīvāka dzīves vide. Taču, lai šos ieguvumus varētu sasniegt pēc iespējas vairāk iedzīvotāju, nepieciešams ierobežot nepamatotu renovācijas izmaksu pieaugumu, efektīvi izmantot publisko finansējumu un nodrošināt iedzīvotāju maksātspējai atbilstošus atbalsta risinājumus.